费用是节税的关键。国税厅网站称，可记为费用的支出是“为获得房地产收入直接必需的支出，与家庭支出可明确区分的支出”。
房地产的主要支出是折旧、管理费、财产税、城市规划税、火灾保险费、地震保险费、修缮准备金、贷款利息等。通过将这些作为费用记录，可以节省住民税和所得税。特别是折旧成本由于需要多年时间而数额较大，因此是不容忽视的一点。
通过房地产投资的折旧可以减少住民税和所得税
所得税是针对一年内所有收入扣除收入扣除项后的剩余应纳税所得额征收的。
对于受薪工人，税款从他们的工资中扣除。如果您因房地产投资而出现赤字，您可以将赤字作为多缴的税款（损益总额）退还。住民税与收入挂钩，因此在这种情况下，通过提交纳税申报表可以期待减税效果。
与向国家政府缴纳的所得税不同，住民税是向居住地的地方政府缴纳，并在税务机关发送纳税申报表的市町村进行计算。顺便说一句，税种有两种：根据上一年的收入按收入百分比征税，以及不考虑收入的人均税率，并且将它们一起计算。
购买房产时，支出往往超过房地产收入，因此负的房地产收入和正的工资收入被抵消，从而节省税收。
这就是所谓的总损益。例如，如果你的工资收入是800万日元，但第一年的开支是150万日元，那么你的税金将根据你的年收入800万日元计算，你会得到待遇。这将导致收取的资金减少。
更详细地解释一下，假设租金收入为150万日元，扣除管理费、财产税等实际费用100万日元。
然后，将扣除 60 日元作为折旧 (*)。乍一看像是赤字了10万日元，但这是账本，与实际的资金流向不同。账面上的10万日元赤字可以与就业收入相结合，因此预计结果会低于实际收入。作为资金流量，为100万日元至60万日元，因此即使手头还剩下40万日元，但由于预计收入较低，因此计算出可以节省所得税和住民税。
*折旧：指建筑物及其附属设施、固定装置和配件等的价值从新建之日起随着时间的推移而减少。购买时不记录费用，除以使用年限并记录期间
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房地产投资如何减少遗产税和赠与税
遗产税/赠与税是根据房产评估基本通知，根据评估价值的金额，按房地产评估价值的10%至55%的比例税率征收。
继承时，按照财产的评估价值计算税金，如果继承5000万日元现金，则财产的评估价值为5000万日元。但作为不动产继承时，土地按地价评估，建筑物按固定资产税评估值评估。
也就是说，低于原值的金额就是遗产税评估值，分割税是可以的。另外，由于出租房产为出租土地，通过计算租赁权比例和租赁权比例，进一步折算遗产税评估值。正是因为这几点，房地产投资可以减少遗产税。
价值5000万日元的不动产的价值约为2000～3000万日元，因此据说继承或赠与同等价值的不动产时具有节税效果。即使你留下同样的资产，如果你把它当作不动产保留，即使变成赤字，你也可以节省所得税和居民税，而且当发生继承时，遗产税将比现金或金融产品更有利可图。您可以节省税款。这种节税效应是房地产投资的吸引力之一。
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请记住，房地产投资并不总是可以节税。
房地产投资节税的目的是通过记录负费用来减少所得税等纳税额，但如果费用减少，节税的效果自然就会消失。
减少开支的因素之一是房地产贷款等额本息还款时的利息。利息一开始很高，然后逐年减少。
另一个是住房设备折旧。管道设备、热水器和空调的使用寿命比建筑物本身短，因此之后就无法再记录费用。另外，如果买二手的，使用寿命会更短，所以在考虑作为节税措施时需要小心。由于折旧可以计入法定使用年限，这意味着在法定使用年限之后，很难预期通过计提折旧带来的节税效果。
以下列出建筑物的使用寿命，以供参考。
- 结构/用途：木质/合成树脂结构/细节：用于商店/住宅/耐用性：22年
- 结构/用途：木框架砂浆建筑/细节：用于商店/住宅/耐用年限：20年
- 结构/用途：钢架钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构/细节：用于住宅/耐用年限：47年
- 结构/用途：砖、石、块/细节：用于商店、房屋、餐馆/使用寿命：38年
- 结构/用途：金属结构/细节：用于商店和住宅（4 毫米以上）/耐用寿命：34 年
- 结构/用途：金属结构/细节：用于商店和房屋（超过3毫米和4毫米或更小的）/耐用寿命：27年
- 结构/用途：金属/细节：用于商店和房屋（3毫米或更小）/使用寿命：19年
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只注重节税是危险的。房地产投资需警惕债务交叉
折旧不能永远记录，而贷款偿还额逐年减少。当你意识到自己在无所事事地花费时间时，折旧费用可能会超过贷款的本金偿还金额。
这是一种所得税增加而手头剩余资金减少的现象，因为账面上是黑的。这就是所谓的债务交叉，这对于房地产投资来说并不是一个好的情况。
提前计算和模拟租金收入、折旧、贷款偿还和其他可以记录的费用很重要，以免成为债务交叉。另外，我太注重节税，以至于在没有调查房产周边环境的情况下无意中购买了入住率较低的房产。请确保您有一个可靠的商业计划，以免最终陷入困境。不存在的情况。
首先，重要的是要考虑到，如果您从房地产投资中获利，则必须缴纳确定的税款，然后获得专家的建议并进行管理。
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まとめ
- 通过折旧可以节省住民税和所得税
- 通过将现金转换为房地产，低于原值的金额将作为遗产税评估值，从而可以减少遗产税和赠与税。
- 如果开支减少，节税也会减少。请注意，节税不可能永远持续下去。
- 提前计算好并设置模拟很重要，以免成为死叉
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