当您开始投资房地产时,您可能会担心是单独拥有公寓还是单独的公寓。

每种类型的投资房产都有利有弊,但如果您正在考虑投资第一套房产,建议入手二手房

我们将解释为什么最好从二手独栋公寓入手,初学者容易陷入的独栋公寓投资失败的例子,以及应该选择什么样的房产作为第一套房产。

公寓投资与公寓投资的区别

公寓投资与公寓投资的区别

公寓和共管公寓之间的区别并没有很好的定义。

以下分类主要是从结构方面进行的,但我在投资房地产时要牢记的是结构差异导致节税差异是。

公寓和共管公寓的结构差异
  公寓(木结构) 公寓(钢筋混凝土结构)
结构形式 木造
轻钢架
钢结构(S结构)
钢筋混凝土结构(RC结构)
钢架钢筋混凝土结构(SRC结构)
地板层 2-3层 3层以上

* 并没有明确确定这个结构是公寓,这个结构是公寓。

因结构而异的节税效果

因结构而异的节税效果

您可能听说过房地产投资还可以节省税收。

购买房产时,费用往往高于房产收入,将负工资收入和房产收入抵消,从而节省税金。这盈亏和它说。

点击这里了解节税的详细说明。
https://column.richroad.co.jp/investment/200918-6/

另一个很大的节税效果是“折旧

什么是“折旧”?

对于价格高且使用多年的项目,例如盈利的房产,其想法是将费用分成几年而不是一次记录。

这笔折旧费用是一项实际上不赚钱的费用,所以如果用得好,可以在赚取租金收入的同时产生很大的节税效果。

法定使用寿命由建筑物的结构决定。法定使用年限越短,折旧成本就越大,这就是“不花钱的费用”。

每个结构的法定使用寿命
结构形式 法定使用寿命
木造 22年
轻钢架 27年
重钢 34年
RC(钢筋混凝土) 47年
SRC(钢筋混凝土)

如本表所示,多用于公寓结构的RC(钢筋混凝土)的法定服务年限为47年,而多用于公寓结构的木制和轻钢框架的法定服务年限较短。寿命为 22 至 27 年。

工资收入高的人最省税的公寓我知道

房地产投资的节税效果

・工资收入高的人对房地产投资的节税效果高
・木制和轻质钢框架(公寓)可能需要大量折旧。

资产形成速度的差异

资产形成速度的差异

节省的税款越多,您拥有的现金就越多。

但是,不建议购买红色的房产以节省税款。投资房产确实能省税,但到底房地产投资的目的是资产形成不要忘记这一点。

没钱利用折旧费用减少工资所得税,同时保留手头的租金收入这将导致更快的资产形成。

如果您手头有大量现金,您可以将其用于经营盈利房地产所需的维修或第二栋建筑的首付。

可以分散空置风险的一栋楼投资

我应该购买哪一个,公寓或共管公寓,以降低风险并促进资产形成?

总之,推荐二手房

如果公寓中的一个房间空置,则存在 1% 空置率的风险。

为了加快资产形成的速度,投资单一的建筑物是有利的,可以获得高资产价值的土地,分散空置风险。

但是,单个公寓的价格往往在1到3亿左右,作为房地产投资第一栋楼存在很大的风险是不争的事实。

大部分二手单栋公寓的售价都在1亿日元左右,对于想要降低风险和建设资产的人来说,这是很有吸引力的,因为他们可以获得具有资产价值的土地,同时获得折旧的节税效果. 房地产投资。

与一栋公寓不同,一栋公寓在价格上很容易获得贷款,这是一个不容忽视的优点。

投资二手独栋公寓的优缺点

投资二手独栋公寓的优缺点

我提到房地产投资推荐二手单户公寓,但公寓投资也有新建筑。

新房和二手房在房地产投资上有什么区别?

比较新公寓投资和二手公寓投资
  新建公寓 二手公寓
优点
  • ・容易获得长期贷款
  • ・最新维修费用低
  • ・因为是新的,所以居民很容易进入
  • ・最初,租金可能很高
  • ・ 高产量
  • ・易于通过折旧节省税款
  • ・在许多情况下,已经有居民
  • ・租金难以下降
短处
  • ・ 产量低
  • ・低节税
  • ・需要新搬入
  • ・ 降低租金的风险
  • ・贷款困难取决于属性
  • ・维修成本高于新建
  • ・租金将低于新建筑

新建公寓和二手公寓的优缺点简直一塌糊涂。

首先,我们来看看新建公寓的好处。

与新公寓投资比较

投资新公寓有以下好处:

  • ・容易获得长期贷款
  • ・最新维修费用低
  • ・因为是新的,所以居民很容易进入
  • ・最初,租金可能很高

另一方面,缺点是由于新建筑溢价而导致价格下跌的风险,租金在开始高峰时下降的风险,以及需要搬进新公寓而不是已经拥有的现有公寓。租户。

另一个缺点是新建建筑的使用寿命较长,因此折旧的节税效果较低。

对于房地产初学者来说,投资一套新的单栋公寓可能会有风险。

如何选择房产的一个坚实的房地产投资是一个二手的独栋公寓投资

二手独栋公寓存在融资困难等劣势,取决于购买者年收入和手头资金等属性,维修成本高于新建。

反之,如果可以还清贷款,并且到目前为止房产已经修缮良好,则很容易进行稳健的房地产投资。

投资二手独栋公寓的好处

  • ・ 收益率高于新建公寓和一室公寓
  • ・ 快速资产形成
  • ・可以分散空置风险
  • ・土地资产价值不变
  • ・购买时容易保持产量(新建容易倒塌)
  • ・易于通过折旧节省税款

二手单户公寓的建筑价值通常接近于零,在某些情况下,您可以以几乎土地价值购买房产。

只要你有贷款在偿还租金的同时获得土地是二手独栋公寓的一大优势。

也可以进行翻新工程,因此请更改平面图、扩建等。您可以自己增加财产的价值这也是房地产投资者的吸引力之一。

适合投资二手独栋公寓的人士

适合投资二手独栋公寓的人士

这种人适合投资二手独栋公寓。

  • ・想要投资风险较低的房地产的人(分散空置风险)
  • ・想要以相对较低的价格获得有利可图的房产的人(您可以几乎以地价购买房产)
  • ・年收入1,000万日元以上的人(折旧的节税效果)

另外,如果自己有2,000万日元以上的资金,贷款会比较容易,所以即使是有一些金融资产的人也适合投资二手房。

初学者容易陷入的失败例子

初学者容易陷入的失败例子

建议想要投资风险较小的人投资二手独栋公寓,但根据您选择的房产存在风险,因此选择什么样的房产很重要。

以下是房地产投资初学者经常犯的一些典型错误,因此请务必规避风险并选择房产。

1.选择单一收益的房产

二手独栋公寓的收益率往往很高,但仅根据收益率选择房产是危险的。

地价低的农村和郊区的房产收益高,因为房价低。

但是,有必要仔细考虑“空置是否真的填满了那个收益?”和“新租户会以那个租金搬进来吗?”

产量再高,如果满屋子时的预期产量是“彩绘年糕”,那是没有意义的。

在东京都市区,包括东京都 23 区,由于地价高,产量相对较低。

乍一看,收益可能并不吸引人,但它们也很容易填补空置房间并确保稳定的租金收入。 重要的是要从“财产是否真的导致资产形成”的角度来选择财产。

2. 我买了一个需要维修费用的房产

如果您购买需要大量维修费用的房产,您手头将很难有现金。

比如你买了有漏水等问题的房产,维修成本就会增加,利润也会受到挤压。

自己很难查到维修状况,建议向介绍物业的公司的销售人员查询。让我们亲眼看看您感兴趣的房产。

无论您购买什么样的房产,维修费用都是房地产投资不可分割的一部分。

除了修缮之外,通过装修工作可以提高房产的价值是房地产投资的真正乐趣之一。

成功的投资者经常在享受维修的同时投资房地产。

3.我买了二楼买不到的楼盘

无法购买第二个及后续房产也是常见的错误之一。

如果您在租金需求低的地区购买房产,将继续难以填补空缺。

如果空置率高,持续亏损,买下一套房时的抵押品评估就会低,第一套房子就会成为负担,第二栋楼很难获得贷款。

如果您购买了易于套现的房产,您将不会获得购买第二栋楼的首付,即使您决定出售它,您也可能无法以理想的价格出售它。

首先要购买的房产在东京三县(武藏野线内),租金需求旺盛,如果能以接近地价的价格购买房产,更容易制定退出策略。

第一栋楼的结果会记入账,更容易得到银行和金融机构的评价,你也可以在手头有现金的情况下制定第二栋楼的购买计划。根据市场环境,选择出售可能更容易。

第一个建筑是最重要的。我应该选择什么样的房产?

第一个建筑是最重要的。我应该选择什么样的房产?

要开始投资房地产,首先要寻找房产。

对于初学者来说,在乐町和健美等房地产投资专业的门户网站上更容易找到房产。门户网站上并未列出所有优质物业

在许多情况下,真正好的房产只会私下介绍给房地产经纪人的成员。

如果你能在门户网站上了解房产的市场价格,在看起来可靠的房地产经纪人的官方网站上注册成为会员是个好主意。

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选择可靠供应商的要点

  • ・ 经营历史长(10年以上)
  • ・许多中继器(您可以购买第二个建筑物)
  • ・与多家金融机构有交易(借贷能力强)
  • ・我们在高档建筑中设有办公室(入住审查严格)
  • ・ 从入住到物业管理,我们都进行(提供一站式服务)。

为什么拥有多个属性很重要

我想传达给那些正在考虑房地产投资的人的第一件事是拥有多个房产进行房地产投资很重要就是那个

只管理一栋建筑物的房地产投资,只会将房地产投资风险集中在该房产上。

“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”但是,在股票投资中,多元化投资多家公司是很自然的。房地产投资也是如此。

可以分散投资风险

正如您可以分散单一建筑投资的风险而不是空置风险集中在一个房间的分段投资一样,您可以通过拥有多处房产来分散与房地产投资相关的风险。

例如,如果你有两处不同年龄的房产,你可以错开大修的时间,你就可以用另一处房产的利润来弥补一处房产的支出。

高效的房地产管理

它不需要两倍的时间,因为我有一个和两个有利可图的属性。

通过利用在您已经拥有的房产中积累的知识和经验以及与外部承包商的关系,您可以从第二栋楼开始有效地管理房地产。

轻松制定退出策略

在考虑最终的退出策略时,如果你只有一个房产,你只有两个选择,“卖”或“不卖”,但如果你有多个房产,你只有一栋楼,看收支情况和市场环境。它使您更容易采取多种选择,例如出售。

卖方财产的好处

为了拥有多个属性,您在第一栋建筑物中拥有什么样的属性很重要。

为什么第一个属性很重要

  • ・能否举办第二栋楼取决于第一栋楼的运营结果。
  • ・影响第二栋楼的首付

因此,在抑制风险的同时,着眼于第二栋楼,推荐作为第一投资物业。“卖方财产”

卖方财产是房地产经纪人拥有并直接出售而无需中介公司的财产。

没有经纪费,所以你可以把现金放在手边

由于该物业是直接从卖方那里购买的,因此没有中介费。

1亿日元的房产通常需要300万日元以上的中介费,所以不产生这笔初期费用是卖方房产的诉求。

虽然价格包括卖方的利润而不是经纪费,但贷款是由物业金额提供的,因此与经纪费不同,它可以用贷款来支付成本。

经纪费等费用基本需要从手头的资金中支付。 现金是否超过300万日元,对于准备购买第二栋楼和未来的维修有很大的不同。

手头有现金很容易是卖方财产的优点。

2年合同不符合项责任

卖方财产的最大优点是卖方的财产有两年的合同不合格责任(*)就是这样。

一般在中介的情况下,如果卖家是个人,违约责任往往在3个月左右,之后即使发现财产有瑕疵,也无法保证。

另一方面,如果房地产公司成为卖方并出售二手物业,则有义务为其提供 2 年的担保。

如果只根据即时收益来选择房产,那么本应成为“资产”的房产有可能在存在隐患或麻烦时变成“债务”。在那种情况下,它不是第二座建筑物。

由于卖方的房产有两年的保修义务,所以卖方的房产公司也会在对房产的风险进行适当的调查后介绍给客户。

因为作为卖方的房地产公司对房产很熟悉,楼宇维修状况、出租状况等信息较多,不确定性较少。这也是卖方财产的优点之一。

对于想要降低风险并购买第一栋楼的房地产投资初学者来说,购买卖方的房产有很多好处。

* 这是 2020 年 4 月之前的缺陷保修责任。

稳健房地产投资的富路

稳健房地产投资的富路

我们富路是一家历史悠久的房地产投资公司,拥有2000多年的经营历史,成立于2年4月20日。

自成立以来,我们一直专注于在互联网上介绍房产,感谢您,我们现在拥有超过 18,000 名会员。

我们处理的属性是专营东京三县(以武藏野线内区为中心)空置率低的二手独栋公寓它的特点是客户购买的房产80%以上是我们卖家的房产になります。

◆ 超过20年的商业经验

20年来,我们一直诚实和真诚地与客户打交道。由于我们有良好的业绩记录,我们与金融机构有许多关系,我们将推出为客户量身定制的贷款。

◆ 东京都内多处二手单户住宅

专攻空置率低的三个县之一(以武藏野线内区为中心)。我们建议以降低风险的方式形成稳固的资产。

◆ 多处私有财产

我们优先向会员介绍房地产投资门户网站上没有的私人物业。

◆ 客户购买的房产80%以上是我们卖家的房产

由于我们是卖家,所以我们有很多关于维修和出租情况的信息,所以我们可以在抑制投资风险的同时保持手头现金。

◆ 可委托管理的一站式服务

您还可以在购买后照顾物业管理和入住。我们通过一站式管理引入易于入住且空置率低的物业。

◆ 客户回头率77%

Rich Road回头客多也是一个特点,坚定地说明了该物业的优缺点,不“继续卖”。有很多人可以增加二楼和三楼等物业的数量。

风险降低的资产形成

没有租户,房地产投资是不可能的。位置对于尽可能降低风险非常重要。

通过避免初学者在投资二手独栋公寓时容易犯的错误,可以在降低风险的同时建立资产。它也是节税措施的理想选择。

许多未在门户网站上列出的私人财产也在官方网站和会员电子邮件通讯中进行了介绍。

对于可靠的房地产投资,将其留给 Rich Road。

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