之所以将继承资产改为不动产作为遗产税对策，是因为其市场价值与遗产税评估值之间存在差异。通过降低每块土地和建筑物的遗产税评估值与市场价值相比，可以抑制遗产税的应税金额。
土地是根据国家税务局设定的遗产税土地价格指数计算的，大约是市场价格的8％，因此比现金便宜2％。此外，如果有特殊情况（例如小规模住宅用地）或土地上有出租物业，则称为出租房屋建设用地，与您自己动手建造的情况相比，该金额将减少约2％。结果，计算出的遗产税估价比市场价值低约4％，因此，房地产投资被认为是遗产税的一种衡量标准。
然而，投资房地产作为遗产税措施时，风险并非为零。如果没有正确的认识，不被眼前的金钱所迷惑，不系统地操作，可能会事倍功半。这次，如果您正在考虑将房地产投资作为遗产税对策，我们将提出相反会带来风险的要点。
目次
一、正确认识遗产税和赠与税改革
由于税制的修订，即使是那些目前没有义务缴纳遗产税的人，将来也可能被征税。修订前，遗产税的基本扣除额为5,000万日元+（1,000万日元×法定继承人），27年1月1日修订后为3,000万日元+（600万日元×法定继承人）。
此外，遗产税的税率结构也发生了变化。 以前，1亿日元以上3亿日元以下的物品，税率统一为40%。 还加上了2亿多日元的税率，税率达到了2%。在赠与税的修订中，增加了允许在赠与时清算征税的条件。赠礼者的年龄限制从3岁扩大到45岁以上，到目前为止，接受礼物的人是6岁以上的推定继承人，但现在孙辈也有资格。
继承开始前3年内的礼物要小心
请注意，赠与税和继承时结算的税制下的赠与税是不同的。如果继承发生在赠与后3年内，则征收遗产税。因此，即使作为遗产税对策而提早捐赠，如果在三年内开始继承，也毫无意义。
为了防止遗产税的不公平减免，遗产税是对继承开始前三年内赠送的礼物征收遗产税。例如，如果因生病等原因匆忙赠与，则存在计划出错、三年内发生继承的风险。
想要减少遗产税，就需要从长远的角度采取措施，并系统地实施。而如果判断送礼的税收效果较高，尽快采取行动很重要。
如果遗产金额少，赠与税的基本扣除额就会低，税率就会高，这样你就会亏本。相反，如果继承的金额很高，分期支付可能比使用遗产税更有利。
不过，关于遗产税和赠与税的法律一直在修改，所以我们先正确了解一下，看看哪一个更有利可图。如果再加上赠与的功德很高，就需要在传承开始之前尽快执行。
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房地产投资和继承税
我们将介绍什么是遗产税评估以及利用房地产投资进行继承措施时应注意的事项。
建筑物遗产税评估
继承房地产时，房产税评估值决定了建筑物的遗产税评估。由于该价格被认为约占房产建造成本的 8%，因此需缴纳遗产税的金额低于建筑成本。此外，出租物业需缴纳约30%的租赁率。如果计算这些，则仅保留远低于房产建设成本的金额，并且仅对该金额征收遗产税。这意味着您的应税收入将大幅减少。
土地继承税评估
土地的遗产税是根据土地价格计算的。公路价格每年公布一次，价格每年都会有所波动。路边价格将约为官方土地价格的1%至1%，这被认为是原始土地的适当价格，而遗产税评估将被压制超过原始土地价值。此外，对建设租赁物业的土地进行租赁土地评估，并适用租赁权比率和租赁权比率。不同地区的土地租赁比例有所不同，从5%到6%不等。对于其他土地面积在3平方米以下的出租房产，适用小型住宅用地特别规定，可减半征收应纳税额。通过计算，从原地价中扣除的金额将作为遗产税评估。
房地产投资和赠与税
如果财产所有者在其一生中向其子孙赠送礼物，则按照赠与金额征收赠与税。本案中的资产不仅限于现金，还包括房地产和有价证券。
如果你收到一份房产礼物，可以分为你居住的住宅房产和你用于房产投资的投资房产。我会来。请注意，某些制度不适用于投资性房地产。
生前赠与房地产时，基本上按照遗产税评估值计算应纳税额。遗产税的评估约为土地官方土地价格的8%，建筑物建筑成本的约5-6%，因此与购买价格相比，有可能减少应税金额。此外，赠与税也有基本豁免，每年最高可达110日元。
此外，还有一项特殊豁免，可以在生前赠与资产时减少赠与税。这称为继承时结算的税收制度。
虽然这减少了赠与税，但当发生继承时，赠与财产和继承财产合并起来缴纳遗产税。由于此例外适用于住宅房产和投资房产，因此也可以在赠送房地产投资房产时使用。
在此例外情况下，您可以获得最多2500万日元的资产特别扣除，超过该金额的部分将征收20%的赠与税。如果有遗产，所缴纳的赠与税金额将从遗产税中扣除。为了获得这一例外，有一些条件，例如捐赠者年满60岁或接受者年满20岁。还有其他例外情况，例如给配偶的礼物，例如 oshidori 礼物，但应该注意的是，这不适用于投资性房地产。
本来，投资房产获得的每月租金收入就成为业主的财产，当业主去世时，作为继承财产征收遗产税。但是，如果您在生前捐赠投资性房产，则租金收入将由受益人而不是捐赠人获得，因此不会征收遗产税。如果采用继承时结算的税收制度，则可以将租金收入用作未来遗产税的资金。
另外，给予者的收入会减少，有可以减少所得税的应税金额的优点。此外，从25年起，继承时可以在税收系统下接受赠与结算的受益人范围已扩大到包括20岁及以上的孙辈。这扩大了赠送房地产等资产的选择。
公寓楼本身是一种继承措施，但要小心提高评估价值的因素
基本上，这将是公寓建设中遗产税的一项节税措施。这是因为土地的评估价值会下降，而根据你的做法，你将能够节省税款。
建设公寓的土地将成为出租房屋用地，估价将下降2%左右。例如，如果在6,000万日元的土地上建造公寓，则计算如下。
6,000万日元×（1-60%×30%）=4,920万日元
该土地的评估价值为6,000万日元，在建造公寓时将享有租赁权。总计为60万日元至30万日元，因此评估价值减少了6,000万日元。
遗产税评估增加的原因是大额土地评估
提高遗产税评估的因素是对大片土地的评估。大片土地是指出售田地、森林等大片土地时预计划分为道路和其他土地的土地。例如，根据地区的不同，城市化地区的条件为500平方米或以上，其他地区的条件为1000平方米或以上。有利可图，因为会出现道路，评价会降低，但如果大面积不适用，评价会增加，所以要小心。
例如，假设您有 1 平方米的土地，通常每平方米的价格为 20 日元。在这种情况下，评估价值为2000万日元×20平方米，即2000亿日元。但当面积较大时，计算公式就不同了。
20万日元×0.5×2000平方米=2亿日元
因此，估值已减半。 乘以0.5的部分就是大面积修正系数。随着土地面积的增加，这个数字会减少。 如果是5000平方米，乘以0.35，那么等级会更低。
通常应按20万日元×5000平方米=10亿日元来计算。 虽然这块土地的评估价值是20亿日元，但如果面积扩大的话，可以减少到0.35亿日元。这个差距可以说是相当大了，所以继承大片土地的时候还是要小心谨慎。
不过，要想建公寓，这大片土地评估是不能用的。虽然大片土地的评估可以降低到4%左右，但建公寓只会将评估降低到2%左右，所以就亏本了。因此，遗产税评估也会同时上调，未必是预期中的遗产税节税措施。
赠与税和遗产税损益的分界点在哪里？
如果您打算继承资产，您需要详细了解赠与税和遗产税哪个较高，作为节税措施。这是因为在很多情况下，您可以通过在生前赠送礼物来节省税款，并且缴纳遗产税更便宜。由于这些赠与税和遗产税已被修改，因此了解正确的信息并采取对策非常重要。
如果您可以以低于遗产税税率的税率赠送礼物，则可以节省遗产税。
比较赠与税和遗产税时，基本扣除额和税率存在差异。重点是赠与税的基本扣除额较低，税率较高。遗产税税率较低，因为这是一个不可能通过使用终身赠与来避税的制度。不过，即使被认为是不利的，也可能会通过调整时间和对象而带来节税措施。
例如，就遗产税而言，法定继承人的取得金额在1亿日元以上2亿日元以下时，税率为40%。如果您可以以较低的税率赠送礼物，则可以节省税款。 为了降低至40%以下，扣除基本扣除额110万日元后的应纳税额必须为600万日元以下。如果长期捐赠，可以节省遗产税。
许多人在了解风险的同时购买房地产作为节税措施的原因
1. 与持有现金相比可显着节省税收
您是否知道在泡沫时代，出租公寓纷纷兴建起来？这是出于税收目的，被认为比持有现金更具税收效益。其原因在于三个优点。
一是拥有出租公寓比拥有空地更具税收效益。 由于被评估为“出租建筑用地”，遗产税评估值减少1%。
第二个原因是建筑物的遗产税评估价值比现金低2%。现金需按金额本身征税，但出租公寓的税为 6%。此外，由于它能产生租金收入，可见它在泡沫时期非常受欢迎。
三是小规模住宅用地的特殊情况。土地将享受3％的折扣，并且您可以期待将土地用作房地产贷款的节税效果。
2. 遗产税变成债务可以扣除
征收遗产税时，如果有债务，据说可以扣除。例如，建造租赁住房的成本、土地的平均购买价格等。如果您在继承时仍有债务，您可以从应缴纳遗产税的金额中扣除。
在紧急情况下，遗产税可以尽可能地减少，因此对于不想给剩下的孩子造成负担的老人来说也很方便。如果有机会让孩子继承遗产，同时获得租金收入作为养老金收入以外的剩余资金，则可以减少遗产税的缴纳，并且孩子可以留下资产。如果到了那个阶段还有抵押贷款，有死亡保障的保险有可能赔付额为零。
3、停车场管理也可以采取传承措施
如果您拥有无用途的土地，并且不打算将其用作出租房屋，那么将土地作为停车场进行管理是个好主意。这种方法也将有助于遗产税。
与有建筑物的出租房屋相比，固定资产税额较高，但另一方面没有建设成本，几乎没有维护成本，因此是低风险低回报。如果你想作为遗产税对策来运作，请务必用混凝土覆盖它并将其视为建筑物。 200㎡以下可减税5%。需要记住的一件事是，砾石地板与空地的待遇相同，而且财产税很高，因此请避免使用。如果你认为你可以停10辆车，即使你从收入中扣除房产税，你也能盈利。费用往往占收入的一半左右，每月只需很少的管理就能赚取收入，这是有利的。
遗产税示例（模拟）
例如，我们将遗产税评估为4000万日元的土地保留原样的情况与将其用作出租房屋的情况进行比较。空置土地的情况下，4000万日元全部征税。
另一方面，如果您建造出租公寓怎么办？假设全额投入建筑费4000万日元，固定资产税评估为2400万日元，租金比例为30%，土地租赁比例为60%。
- 土地评估价值×（1-租赁权×住房权）=4000万日元×（1-60%×30%），合计3280万日元。
- 建筑物的评估价值×（1-租赁）=2400万日元×（1-30％）遗产税评估价值总计1680万日元。
这些土地和建筑物的遗产税评估值如下。
- 3280万日元+1680万日元-4000万日元=960万日元
建造出租公寓减少了3040万日元。
此外，小规模住宅用地特例，评估价值可享受5%的折扣。在一定范围内，可以应用根据用途而大幅减少用量的系统。例如，如果您在200平方米的土地上建造出租房屋，则该土地为指定租赁用地，您将获得5%的折扣。最终计算如下：
- 3280万日元×50%+1680万日元=3320万日元-4000万日元=-680万日元
也就是说，遗产税的评定值为-380日元。
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做好规划并投资房地产
这样看来，投资房地产是一种节税措施，但也要考虑风险。如果您通过租赁管理获利，则需要缴纳所得税和住民税。
要记住的一件事是，如果您继承了一个破旧的旧公寓，则可能需要支付维修费用（例如改建费用）才能将其变成可盈利的财产。即使遗产税会便宜一些，但如果改革费用较高，请多加注意。如果要继承此类房地产，则需要要求承包商提前进行估算，并将改造成本包括在运营计划中。
最后，建议您在冒险之前考虑一下节税程度、收益率、空置房风险和管理方法。购房时，不仅要考虑价格，还要考虑未来，选择盈利能力高的房产。如果您以房地产形式继承财产而不是以现金形式继承，则在节税方面存在很大差异。然而，由于您必须自己管理，因此您需要考虑能够盈利的专业知识和财产选择。
首先，如果可能的话，您不应该购买无利可图的房产，并且维修成本可能很高，而不仅仅是节省税收。如果您不确定继承的财产是否可以节税，我们建议您咨询专家。
まとめ
关于房地产投资税，请注意以下几点：
- 房地产投资之所以成为遗产衡量标准，是因为遗产税评估值
- 了解继承税和赠与税
- 公寓楼本身是一种继承措施，但要小心提高评估价值的因素
- 如果您可以以低于遗产税税率的税率赠送礼物，则可以节省遗产税。
- 如果变成贷款，可以扣除遗产税
- 停车场管理也可以采取继承措施
- 我们不处理无法盈利且可能导致高额维修成本的房产。
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